04.09.2023 |  Der Steuerratgeber - Kolumne im Wirtschaftsteil der Aachener Zeitung/Aachener Nachrichten

Die Aufwendungen, die für ein ausschließlich selbst bewohntes Gebäude anfallen, sind, wenn man von der begrenzten Möglichkeit der Berücksichtigung der Lohnanteile von Handerkerrechnungen einmal absieht, steuerlich nicht absetzbar, weil sie nicht mit dem Erwerb, der Sicherung oder der Erhaltung von steuerlichen Einnahmen in direktem Zusammenhang stehen.

So manch einer hat bereits davon gehört, dass es bei Baudenkmälern besondere Steuervergünstigungen gibt. Dies betrifft Aufwendungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und Herstellungskosten aus solchen Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen.

Weniger bekannt ist, dass die hierfür bestehenden Vorschriften auch auf Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen Anwendung finden. Dies ist aktuell gerade für die Gegenden interessant, in denen aufgrund des Jahrhunderthochwassers ein förmliches Sanierungsgebiet ausgerufen wurde beziehungsweise deren Immobiliensubstanz als historisch wertvoll eingestuft ist.

Für die von mir an dieser Stelle beschriebene Steuervergünstigung ist unter anderem eine Nutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils zu eigenen Wohnzwecken zwingende Voraussetzung. Für anders genutzte Gebäude, mit denen beispielsweise steuerliche Einnahmen erzielt werden, bestehen ähnliche Möglichkeiten. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt im Übrigen auch dann vor, wenn Teile einer solchen Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken an Dritte überlassen werden.

Vorteile

Im Jahr des Abschlusses einer solchen Baumaßnahme und in den folgenden neun Kalenderjahren (Verteilungszeitraum) können Sie jeweils bis zu 9 Prozent der getätigten Aufwendungen (Bemessungsgrundlage) in Ihrer Einkommensteuererklärung wie Sonderausgaben abziehen. Erhaltene Zuschüsse mindern vorab die Bemessungsgrundlage. Eine Nachholung eines in einem Jahr nicht in Anspruch genommenen Betrages ist nicht möglich.

Hierzu ein Beispiel: Wir nehmen einmal an, die vorgenommen Erhaltungsaufwendungen Ihrer in Ihrem Eigentum stehenden selbstgenutzten Wohnung betragen nach Abzug von eventuellen Zuschüssen 100.000 Euro. Nehmen wir weiter an, dass Ihre Einkommensverhältnisse einen Gesamtsteuersatz von 40 Prozent ergeben. Ihre Steuerersparnis betrüge dann 10 Jahre lang 3.600 Euro, somit durchschnittlich 300 Euro pro Monat. Ihre Investitionskosten von 100.000 Euro würden sich in einer Totalbetrachtung folglich um 36.000 Euro auf 64.000 Euro verringern. Sollten Sie die Baumaßnahme durch ein Darlehen finanzieren, könnten Sie diese Ersparnis als zusätzliche Tilgungsleistung in Ihre Finanzierung einbauen. Der Zinsaufwand eines beispielsweise über 10 Jahre laufenden und mit 3 Prozent verzinsten Darlehens würde sich dann über Ihre Steuerersparnis hinaus um rund 3.000 Euro vermindern und die Darlehenslaufzeit um circa 2,5 Jahre verkürzen.

Zu beachten ist, dass jeder diese Vergünstigung nur einmal in seinem Leben in Anspruch nehmen kann (Objektverbrauch); auch wenn ihm nur ein Anteil an diesem Gebäude gehört (Miteigentum). Erwirbt jedoch ein Miteigentümer, der bereits die Steuervergünstigung nutzt, weitere Anteile hinzu, kann er für danach von ihm durchgeführte gleichartige Maßnahmen für diese Anteile auch die beschriebenen Abzugsbeträge in Anspruch nehmen.  

Sollten Sie innerhalb des 10-jährigen Verteilungszeitraumes umziehen und die Wohnung vermieten, müssen oder dürfen Sie – je nach Ihren weiteren Verhältnissen - den noch nicht berücksichtigten Teil der Aufwendungen im Umzugsjahr als Sonderausgabe absetzen. 

Die beschriebenen Steuervergünstigungen setzen voraus, dass der Steuerpflichtige durch eine Bescheinigung der zuständigen Bescheinigungsbehörde (z. B. Gemeinde) nachweist, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist bzw. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt. Die Bescheinigung muss auch beinhalten, dass die vorgenommenen Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich bzw. nach vorheriger Abstimmung mit der Behörde durchgeführt worden sind.